Таунхаус в городе. Юридический ликбез.

Сегодня одним из популярных видов городской недвижимости является таунхаус в городе – так называемый «городской особняк». Зеленые районы Санкт-Петербурга, городские субурбии предлагают на выбор различные варианты от элитных до быстровозводимых таунхаусов эконом-класса.

Для России такой тип жилья является относительно новым. Жилые проекты по созданию комфортной городской среды в растущих городских поселениях все больше предлагают такой тип проживания, когда дом и небольшой земельный участок, находящиеся в собственности, граничат с такими же соседними. Но следует знать, что юридического понятия «таунхаус» в российском градостроительном законодательстве не существует.

Фактически часто употребляемое название «таунхаус» – это обиходный и удобный для рекламы термин, описывающий определенный объект недвижимости попринципу «что вижу, то и говорю».

В связи с введением с 2005 года Градостроительного Кодекса РФ все городские поселения обязаны иметь Генеральные планы развития и Правила землепользования изастройки – так называемые законы территориального планирования. Они устанавливают функциональное и территориальное зонирование, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, градостроительные параметры застройки. Не будет преувеличением сказать, что в городе-регионе Санкт-Петербург самая передовая система градостроительного регулирования в России. Следует учесть, что в других регионах существуют свои особенности в трактовке территориального планирования.

Таунхаус в городе

В Санкт-Петербурге сегодня под обиходный термин «таунхаус» попадает юридическое понятие индивидуального (одноквартирного) жилого дома, который находится на отдельном (оформленном в собственность) земельном участке. У такого дома отдельные брандмауэрные (без окон) стены могут находиться на границах земельного участка, т.е. стоять с нулевым отступом от границы соседнего участка. Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) такая застройка является застройкой «индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами в блокированной застройке». Такие дома могут стоять и с отступами от границ участка, по ПЗЗ - не менее 3 метров.

Такой тип малоэтажной застройки возможен только в зоне 1ЖД по Генеральному плану – это территория для застройки индивидуальными жилыми домами (отдельно стоящими и\или блокированными) коллективных садоводств, с включением объектов общественно- деловой застройки и инфраструктуры, и в подзоне Т1Ж2-1 по Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Минимальный размер участка под такой дом – не менее 150 кв.м. Выдают разрешения на строительство на такой вид индивидуального жилищного строительства таунхаусов районные администрации города.

Что такое таунхаус

Что же еще называют «таунхаусами», и какой юридический статус они могут иметь? Почти всегда под таунхаусом имеют в виду блокированный жилой дом, или, как он еще именуется, согласно законодательству, «жилой дом блокированной застройки». Это определение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (с количеством этажей не более трех), при общем количестве совмещенных домов не более десяти, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Человеку, который не является специалистом в этой сфере, понять этот текст из федерального закона тяжело. Поэтому термин «таунхаус» так часто используется. Такие дома обычно строят в особых территориальных зонах. Особенностью такого домаявляется общий земельный участок, на котором расположены блоки – жилые дома собщими стенами с соседними блоками).

Подведем итоги: отличие коттеджов от таунхаусов

«Таунхаусами» называют внешне неотличимую малоэтажную застройку, которая по сути и юридически может сильно отличаться. Надо понимать, что если таунхаус, как правило, является блокированным жилым зданием, т.е. имеет смежные (общие) стены с соседним зданием, то индивидуальный жилой дом (коттедж) – здание отдельно стоящее. Соседи, проживающие в коттеджах, живут на юридически отдельных земельных участках: один собственник – один земельный участок.

Коттеджи также могут стоять, соприкасаясь стенами друг с другом – это будут индивидуальные жилые дома в блокированной застройке. Нельзя путать такой вид малоэтажной застройки с блокированными жилыми зданиями или жилыми домами блокированной застройки, у которых блоки – жилые дома имеют общие стены и расположены на общем земельном участке, то есть земельный участок находится в общедолевой собственности владельцев дома.

Таким образом, при покупке таунхауса от застройщика в Санкт-Петербурге требуется иметь ряд нормативных документов, которые могут подтвердить статус приобретаемого имущества именно как таунхауса, а не какого-либо иного.